Налог при продаже недвижимости(НДФЛ), право собственности на которую возникло после 01.01.2016

         Все мы рано или поздно сталкиваемся с продажей недвижимости, и у всех возникает один и тот же вопрос – Какую сумму налога необходимо будет платить?

         Налоговое законодательство претерпело не малые изменения и в этой статье на примерах, рассчитаем какой же налог (НДФЛ) необходимо будет платить.

         НДФЛ - Налог на доходы физических лиц, исчисляется в процентах от совокупного дохода физических лиц и для граждан РФ составляет 13%.

         Налогооблагаемой базой для расчета НДФЛ является доход, полученный от продажи недвижимого имущества, т.е. цена продажи недвижимости, указанная в договоре купли-продажи.

 Закон предусмотрел возможность уменьшения этой базы за счет имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей. И довольно часто налогоплательщики, указав в договоре купли-продажи сумму продажи 1 000 000 руб. и воспользовавшись вычетом, не оплачивали НДФЛ,

Т.е. доход 1000 000 – вычет 1000 000 = 0 (ничего не платите).

Но с 1 января 2016 года  в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

Для правильного расчета НДФЛ имеет значение срок нахождения недвижимости в собственности, и основания приобретения недвижимости в собственность;

- общий срок составляет 5 лет, например, если купили;

-но 3 года если вы:

-   недвижимость унаследовали или вам ее подарил член семьи и (или) близкий родственник;

- получили недвижимость в результате приватизации;

- право собственности на объект недвижимости получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Это значит, например, Вы унаследовали в 2016 году квартиру и срочно продаете в 2017 году за 1000 000 рублей и прописываете эту цену в договоре купли-продажи, и кадастровая стоимость утверждена на 1 января 2017 года и равна 1600 000 рублей (как узнать кадастровую стоимость и утверждена ли она на 1 января можно посмотреть видео на нашем канале), то нужно кадастровую стоимость умножить на понижающий коэффициент 0,7

1600 000* 0,7 = 1120 000,

эта та сумма, с которой будет исчисляться НДФЛ, и с учетом имущественного налогового вычета 1000 000 получаем:

1120 000 – 1000 000 (вычет)= 120 000

120 000 * 13%= 15 600 рублей – эта и есть сумма НДФЛ.

Не смотря на то, что сумма в договоре купли-продажи будет написана 1000 000 рублей, налоговый орган вправе доначислить налог.

Если же вышеуказанная квартира была бы куплена, то вы вправе применить налоговый вычет в сумме произведенных расходов на приобретение этой квартиры, например, купили ее за  1700 000 рублей:

Тогда,  1120 000 (цена с понижающим коэффициентом) – 1700 000 = - 580 000, значит полученный доход меньше 0 и оплачивать НДФЛ не нужно.