Способов погашения ипотеки досрочно, довольно много. Если Вы хотите преждевременно закрыть ипотечный кредит, вам необходимо внимательно изучить эти способы, чтобы в будущем не возникало лишних расходов и других проблем. Данная статья приводит подробное описание последовательности действий для досрочного погашения ипотеки. Статья также предостерегает от подвохов, способных возникнуть у Вас во время этой процедуры.
Особенности и варианты ипотеки.
Чтобы узнать, можно ли погасить ипотеку досрочно, следует помнить, что возможность преждевременного закрытия ипотечного долга находится в прямой зависимости от того, какой Вы пользовались системой кредитования на тот момент. Условия ипотеки в наше время включают в себя две доступные системы расчета:
- При первой сумма рассчитывается с помощью аннуитетных платежей. Аннуитет – это такой прием погашения задолженности, когда во время всего срока действия сумма вносится равными частями. Однако у таких платежей есть недостаток – поначалу (во время первых нескольких лет действия ипотеки) должник не уплачивает сумму всего долга полностью, внося лишь проценты по ипотеке банку. Эта система ипотечного кредитования крайне удобна для кредитных учреждений, поскольку все риски сводятся к минимуму, и сам банк может получить максимально возможную прибыль от сделки;
- Вторая система – дифференцированные платежи. В этом случае вносятся одинаково и проценты по ипотеке, и сама сумма кредита, что, следовательно, больше подходит клиентам, хоть и в начале действия долга придется терпеть большие расходы. При использовании дифференцированных платежей риски банка увеличиваются одновременно с риском потери возможности получить всю прибыль, поэтому первоначальные взносы будут намного больших размеров, чем при аннуитете. Но по прошествии некоторого времени снизится размер платежей, и, следовательно, семейный бюджет будет терпеть меньше убытков.
Как осуществить досрочное погашение кредита.
Есть всего два способа, как можно погасить ипотеку досрочно:
- Выплатить сумму ипотечного кредита полностью;
- Осуществить взнос, который покроет часть от всего долга.
Первый способ предусматривает то, что Вы получите возможность произвести погашение ипотеки полностью, но придется оплатить проценты за этот месяц действия кредита. Оставшиеся проценты по ипотеке будут тут же пересчитаны, а сумма обнулена.
При использовании второго варианта, выгода от вклада будет обусловлена тем, какой способ платежей был предусмотрен во время составления ипотечного договора.
Преимущества погашения ипотеки раньше срока при использовании дифференцированной системы платежей.
Исходя их вышеописанного, можно заявить, что схема расчетов платежей имеет большое влияние на выгоду от закрытия ипотечного долга раньше срока. Следовательно, используя дифференцированную схему кредитования (описанную ранее), досрочное погашение ипотеки, — и всего долга, как и частичное, — будет иметь преимущества на любом этапе этого процесса.
Если клиент решает выплатить всю сумму ипотечного кредита, допустим, спустя пару лет после оформления, в таком случае он не сможет оплатить всю сумму процентов, и тогда сумма основного ипотечного кредита будет понижена. Вы получите возможность внести меньшую сумму долга с минимальной переплатой. Данный способ можно использовать при действии ипотеки даже в течение десяти лет. Хотя сумма процентов будет значительно выше, ипотечный кредит также будет значительно меньших размеров.
Если погашение долга частичное, то его сумма уменьшится, и ежемесячные выплаты будут меньше. При использовании данной схему, проценты будут зачислены на весь оставшийся кредит, и это обеспечивает постепенное уменьшение взносов во время погашения ипотеки.
Преимущества досрочного погашения при использовании системы аннуитетных платежей.
Погашение задолженности раньше срока выигрышно в любом случае, однако на первый взгляд система аннуитетных расчетов не предоставляет большой выгоды. Как было описано ранее, при данном способе банк зачисляет большие проценты, ненамного уменьшая сумму всего кредита. После этого должник вынужден выплачивать уже в действительности взятую сумму.
Из чего следует, что, пока должник не решается на погашение задолженности раньше срока, за этот период была выплачена такая сумма процентов, что существенной разницы между досрочным погашением и выплатой в срок не будет.
Но если клиент решается погасить задолженность досрочно, то банк будет должен пересчитать долг, после чего есть две версии развития событий:
- срок действия ипотечного кредита остается прежним, но ежемесячные взносы клиента уменьшаются;
- срок ипотечного долга уменьшается, но размер ежемесячных платежей не изменится.
Страхование кредита или имущества
Ипотечные программы, как правило, всегда позволяют произвести страхование либо кредита по ипотечному соглашению, либо недвижимости, которое причисляется к предметам ипотеки, либо оба варианта одновременно.
При условии, если Вы выплатили ипотечную задолженность в полной мере, то у Вас есть право настоять на проведении перерасчета стоимости ипотечного страхования от страховщика.
Если сделка была заключена также на квартиру, то Вам предоставляется возможность расторгнуть его раньше срока, при соблюдении описанных условий в соответствующем договоре. В условиях обычно входит внесение незначительной суммы неустойки или некоторой доли указанного страхового взноса. В любом случае, отказ от страховки или перерасчет его стоимости позволит клиенту существенно сэкономить.
Гашение ипотеки при помощи рефинансирования.
Рефинансирование в стороннем банке также является одним из методов изменения системы кредитования. В любой момент должник может обратиться за переоформлением ипотеки в другой банк, если сочтет условия наиболее выгодными для себя. В этом случае появляется возможность изменить систему расчета платежей, процентную ставку, срок действия и другие условия.
Нужно учесть, что при смене банка-кредитора обременения с имущества сняты не будут. Например, квартира по договору, заключенном в одном банке, также перейдет в залог в другой.
Потребительский кредит отлично подойдет, если Вам необходимо снять обременение с ипотечного имущества для его продажи, дарения или обмена, но при условии, что сумма Вашего ипотечного долга не выше 1.5 млн. рублей. Но, учитывая действие текущей ипотеки, получить такой кредит будет возможным только если отдать в залог иное имущество (допустим, автомобиль дорогой марки), или при помощи поручительства других лиц.
Последовательность досрочного внесения суммы.
Перед самим внесением средств раньше указанного срока следует известить банк-кредитор о планируемом взносе. Рассмотрение подобных заявлений обычно длится в течение одного месяца. Для более точной информации рекомендуется заранее уточнить срок у самого банка.
В заранее запланированное время Вам необходимо прийти в банк, переоформить нужные документы и сделать взнос на указанную в заявлении сумму. При условии досрочной оплаты долга, Вы должны написать новый график выплат или произвести перерасчет установленной для внесения суммы.
Также следует потребовать от банка справку о расторжении сделки и прекращения действия обязательств, если ипотека полностью закрыта. На оформление этой справки может уйти некоторое время и эта услуга может быть платной, но такая справка в будущем способна освободить от ряда проблем и трудностей.
Это был последний этап гашения ипотеки, отныне Вы свободно владеете данным имуществом, или находитесь на пути к этому.
Обратите внимание!
Во время заключения ипотечного договора рассматривается порядок досрочного погашения долга, и для должника может быть предусмотрено несколько способов. Вам следует внимательно их изучить и сделать выбор, какой Вы считаете наиболее выгодным и подходящим.
Согласно изменениям, внесенным в статьи 809 и 810 ГК РФ, в настоящее время банки НЕ ВПРАВЕ назначать штрафы или неустойки, и всячески затруднять досрочное погашение ипотеки. Также проценты могут быть зачислены только до момента практического использования ипотеки заемщиком.
Тщательно изучайте пункт о досрочном закрытии долга и об ответственности обеих сторон. В данном пункте возможно предусмотрены штрафы за отсутствие взносов от должника в указанный срок, либо утверждена минимальная сумма для досрочного взноса, и другие важные нюансы.
Если данной информации Вам было мало, почитайте подробные статьи о ипотечном кредитовании на нашем новом информационном сайте flowcredit.ru – там мы собрали всю самую полную информацию, связанную с ипотекой, кредитами и займами.
