Покупка квартиры за наличный расчет сейчас большая редкость. Все чаще недвижимость приобретается в ипотеку или путем продажи другой имеющейся недвижимости. Желание улучшить качество жизни, вполне адекватно и понятно, кто не хочет жить более комфортно?!
Улучшение жилищных условий может быть вызвано разными причинами, например, увеличение дохода, пополнение в семье или просто желанием расширить квадратуру в полученной по наследству квартире. Схема довольно простая, хоть и имеет свои нюансы в процессе оформления сделки.
Обмен жилья: принцип сделки
Процесс обмена, дело не хитрое, главное не проиграть свою выгоду. Человек, решивший обменять квартиру на лучшую с доплатой, является покупателем. Сделка предстоит с продавцом, с одной стороны покупатель сторговывает цену у продавца, но в этом случае все несколько иначе. Имеющаяся квартира подлежит оценке, так как ее стоимость идет в общую сумму при покупке. По факту, оценочная стоимость может отличаться от рыночной до 30-ти процентов, что очень не выгодно для покупателя. Жилищные условия расширить хочется, а вот терять при этом деньги не очень.
Другой вариант развития событий заключается в предоставлении имеющейся недвижимости в качестве залога в банк за предоставление им финансовой помощи на покупку новой, улучшенной планировки или более просторной. В банках такая программа называется «Переезд». В таком случае первоначальный взнос на новую квартиру предоставляет банк, но нужно быть готовым к минимальной оценке стоимости старой. Такое позволить себе может только тот, кто полностью уверен в своей платежеспособности, в противном случае можно остаться вообще без квадратных метров в собственности.
Что в первом, что во втором случае низкая оценка стоимости со стороны оппонентов объясняется компенсацией рисков, на которые они идут в процессе сделки. Только вот если с банками все понятно, то с продавцом улучшенной квартиры призрачно.
Может лучше продать?!
Квартира, которая уже есть в собственности, может быть продана по рыночной стоимости. Выгода в этой ситуации гарантирована при условии, что оформлением сделки будет заниматься преимущественно сам собственник. Риэлторы очень любят обмен жилья на новое, потому что подобные сделки обеспечивают двойную продажу. Продавая старую квартиру, тут же подыскивают новую. Вроде всем хорошо в подобном случае, но договор нужно читать внимательнее. Есть риск оплатить риэлтору комиссию сначала за продажу, потом за покупку. Есть варианты типового договора на оказание услуг, где и покупка и продажа проходят одним пунктом – обмен жилья.
Покупка жилья в новостройке
Особенно выгодно покупать квартиру большей площади или улучшенной планировки от застройщика. Сложность сделки заключается в том, что порой нужно ждать пока дом будет введен в эксплуатацию, да и после сдачи редко, когда там есть условия для моментального заселения и проживания. Чтобы выкупить квартиру необходимо внести хотя бы первоначальный взнос, что является законным по договору долевого строительства, но на момент окончания застройки, сумма должна быть внесена полностью.
С целью законности подписанных договоров о купле-продаже, не имея юридического образования, все-таки стоит обратиться к компетентному человеку. Это может быть юрист, специализирующийся на недвижимости или риэлтор. Суть сделки в том, что квартира продается согласно ее рыночной стоимости, а деньги покупателем переводятся в счет инвестирования, с отсрочкой на 2-3 месяца и гарантированным договором поручения.
Еще некоторое время назад купить квартиру по данной схеме было практически невозможно, потому что законодательство не позволяло прописываться в дом ранее нескольких месяцев после сдачи дома в эксплуатацию. Как только дом получил разрешение на заселение и прошел все государственные проверки, еще до оформления в собственность, можно прописаться. А это значит, что не обязательно откладывать продажу имеющейся квартиры на долгие месяцы, ведь всем известно, что жилье в новостройке покупать выгоднее в самом начале ее строительства, чем больше этажей возведено, тем больше цена за 1 квадратный метр.
Недостатки обмена «вторички» на «первичку»
Продать квартиру не сложно, вторичное жилье обычно не плохо уходит на рынке недвижимости. Это легко объяснимо, ведь ждать окончания строительства не надо, да и ремонт, какой никакой уже есть. Словом, заселяйся и живи. Что касается улучшения жилищных условий, то здесь свои издержки. Если денег на покупку вторички нет, то выгода от приобретения улучшенной квартиры в новостройке, на этапе строительства, очевидна.
Первое, что настораживает, это доплата. Если нет накопленной суммы, то придется брать ее в кредит или ипотеку. В первом случае проценты будут выше, сроки погашения и бумаг на оформления меньше. Оформить ипотеку, дело более хлопотное, но и ежемесячный платеж будет меньше, и ставка не столь грабительская. Стоит задуматься, что выгоднее.
Второй нюанс, как бы выходит из первого. Предположим, квартира продана. Платеж в долевое строительство новостройки внесен, ипотека оформлена, возникает вопрос, где жить, пока дом не сдан в эксплуатацию. Не у всех есть возможность пожить у родственников или в загородном доме, на даче. Жилье придется снимать в аренду, при условии даже самого бюджетного варианта, расход денег неминуем. А ведь помимо этого нужно уже платить по кредиту или ипотеке, откладывать на ремонт, так как первичка практически всегда с голыми стенами, а еще проживание и т.д.
При улучшении жилищных условий существует много вариантов сделки, как оказалось, один из самых простых, обмен ключ в ключ с доплатой, не всегда самый выгодный. При более сложной схеме с приобретением квартиры в новостройке, есть смысл изучить предложения застройщиков, ведь некоторые предлагают моментальное заселение после сдачи и ремонт «под ключ».
