Самое основное, что пугает покупателей недвижимости, это фальсификация документов, продажи не в одни руки, долгострои и разорение строительной компании. В поисках человека, который защитит их интересы, они обращаются к риэлторам, перекладывая на них некоторые страхи.
Справки, ничтожные сделки и страховка
Большинство клиентов считают, что основная работа риэлтора – это юридическое сопровождение сделок и не более того.
Что касается рынка вторичного жилья, то здесь, главные факторы, определяющие чистоту квартиры в юридическим плане, уже давно установлены.
Каждое риэлтерское агентство способно оказывать подобные услуги. Для того, чтобы узнать, чиста ли квартира юридически, необходимо всего 3 документа – выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги и справка о психоневрологическом здоровье собственника.
Всё. Уже на этапе изучения указанных документов становится ясно, может ли суд признать: законной ли была покупка недвижимости или сделка ничтожна.
Основная задача юриста – выяснить судьбу людей, ранее прописанных в жилье. К примеру, человека могли выписать по причине заключения его под стражу и отбывания срока – после освобождения он может прописаться в квартире снова.
Практически в 100 % случаев этих документов достаточно. Однако по причине того, что выписка из домовой книги и справка из диспансера добывается неофициально, покупателю не остаётся ничего иного, кроме как полностью положиться на порядочность риэлтора, ведь покупатель не знает наверняка, подлинная ли справка.
Хотя, любая риэлтерская компания грешит таким видом деятельности. Это стало уже настолько обыденным, что риэлторам нет никакого смысла обманывать клиента.
Сегодня собрать необходимые справки – это самое простое из услуг риэлтерской фирмы. Есть даже свои профессионалы в этом деле. Они собирают справки, а вот их изучением занимаются непосредственно отделы юристов.
Главное что можно посоветовать, это не брать квартиру, если она была продана и куплена уже пять раз. Также рекомендуем воздержаться от покупки жилья, или квартиры, которая досталась её владельцем в 90-е года прошлого столетия.
В то время выселяли очень много людей маргинального типа, пьющих, и теперь, спустя время, они или их родственники могут потребовать восстановить их права на жильё.
Но даже на такой случай есть способ обезопаситься. Можно застраховать сделку. Обычно это стоит около одного процента от всей стоимости сделки. При этом, если судом будет доказано, что совершенная сделка ничтожна – страховщик гарантирует застрахованному лицу возместить стоимость квартиры.
Торговаться – главная задача Риэлтора
Но всё же, проверять чистоту квартиры в юридическом плане, не первостепенная задача риэлтора. Основное, что требуется от риэлтора – найти жильё, удовлетворяющее пожеланиям клиента. А поскольку риэлтор является посредником, то он должен отстаивать интересы клиента. А кто умеет торговаться лучше риэлторов?
Однако, не всегда покупатели настаивают только на угодной им цене. Пожелания к жилплощади могут быть самые разные. К примеру, приобретая квартиру в старом тридцатилетнем доме, покупатель хочет быть уверен, что дом в скором времени не пойдет под снос.
Так называемые «сталинки» в этом вопросе намного надёжнее. Несмотря на то, что они старше, они гораздо прочнее.
С этим вопросом покупатель естественно идёт к риэлтору. И ответить на него, он может лишь положившись на свой собственный опыт и мнение. Зачастую такой вариант и подходит покупателю.
Крайне мало специалистов, которые в ответ на подобный вопрос пойдут копаться в законопроектах и планах. Единственное, что может сделать риэлтор – это посмотреть список домов, которые собираются сносить.
Да и клиентов, которых интересует судьба их дома спустя несколько лет — не так уж и много. Если это не многомиллионная операция, навряд ли какой-то риэлтор станет проводить серьёзные изыскания, успокаивая нервного клиента.
Возможно, конечно, выяснить, планируется ли провести через дом скоростное шоссе или трассу в ближайшем будущем – для этого нужно ознакомиться с Генпланом по застройке города. Но мало какие специалисты будут этим заниматься.
Риски при покупке новостроек
И всё же, покупая «вторичку» клиент рискует намного меньше, нежели вкладываясь в возводимый объект или котлован. В этом случае нужно полностью верить строительной компании, которой доверяешь свои средства.
Обратившись к риэлтору, клиент почти всегда будет слышать от него только положительные отзывы о работе компании. Это связано с тем, что риэлтор априори уже имеет договоренность со строительной компанией.
Он заинтересован в покупке клиентом квартиры, клиент должен купить недвижимость, поэтому всегда будет утверждать, что сделка безопасна. И покупатели в основном склонны доверять словам риэлтора, ведь, по их мнению, им не будут предлагать сомнительные фирмы, рискуя своей репутацией.
Вкладчик также имеет право запросить у риэлтора документы для самостоятельного изучения на дом, в котором собирается приобретать жильё.
Но чаще всего, люди лишь интересуются у своего представителя, знаком ли риэлтор с той или иной фирмой, и верят ему на слово. Хотя, никаких других гарантий агентство недвижимости дать и не может. И если крупные фирмы во всеуслышание заявляют о том, что несут материальную ответственность за сделку, они лукавят.
Нет закона, по которому они могли бы действительно понести ответственность. И даже если агентство выплачивает определённые суммы — это их собственная инициатива для поддержания репутации.
Защищая права соинвесторов таких объектов, Госдумой был принят 214-й закон «О долевом участии в строительстве». Согласно ему, компания-застройщик не может привлечь инвестиции, пока не готовы необходимые для строительства разрешения.
И всё же, специалисты считают, что этот законопроект оказал людям медвежью услугу. За наш многолетний опыт, было известно лишь пара проектов, где застройщик действительно имеет на руках все оговорённые законом документы.
Другие получают средства покупателей используя самые разные «серые» схемы – векселя, облигации, акции. При этом многие понимают на что идут, но не видят иного выхода, так как нет других возможностей купить недвижимость.
Проверяем прозрачность застройщиков
Такие схемы используют даже самые известные строительные компании. Мы решили проверить, насколько прозрачна продажа недвижимости сейчас, и связались с несколькими компаниями.
В первой же компании, на вопрос по поводу гарантий, нас попросили обратиться к юристам фирмы для подробной консультации. Юрист сразу честно сообщил, что у соинвесторов мало прав, но гораздо больше обязанностей, например – вовремя оплатить.
При этом юрист также честно сказал, что чётких сроков сдачи дома нет – только примерная дата. И даже если бы были, то и их наверняка бы сдвинули на 1,5-2 года вперёд.
Сам договор подписывается на основании старых законов, поскольку стройка стартовала до вступления в силу указанного закона. Соответственно риск тот же. Но юрист заверил, что все бумаги они проверяют самостоятельно. И предложил приехать к ним в офис самостоятельно ознакомиться со всеми документами.
Гендиректор другой компании утверждает, что закон, принятый Госдумой, вообще не защищает права покупателя и единственное, чем может помочь клиенту риэлтор в такой ситуации – это проверить правоустанавливающие документы и исходно-разрешительную документацию.
И даже если риэлтор имеет любую полуофициальную информацию о строительной фирме — это уже хорошо, и большой плюс, ведь это может пригодиться покупателю, которому по большей части приходится всё же полагаться на репутацию застройщика, нежели на какие-то документы.
Если вы ищите надежное агентство недвижимости, обратите внимание на наших партнеров. В этот список, мы добавляем только проверенных специалистов по недвижимости.
